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"Falsche Wohnfläche"
Dienstag, 02. Dezember 2008
Autor: JuraCommunity.de - Alles rund ums Jurastudium
Sachverhalt: (in Anlehnung an BGH NJW 2004, 1947)
V vermietet dem M seit dem 1. März 2008 nach Besichtigung eine 2-Zimmerwohnung. Beide Vertragsparteien vereinbaren eine monatliche Nettokaltmiete von 300 €. Im Mietvertrag wird festgehalten, dass die Betriebskostenabrechnung, auf die M monatliche Vorauszahlungen leistet, nach dem Verhältnis der Wohnfläche berechnet wird. Dazu heißt es im Mietvertrag:
„§ 1: Die Wohnfläche beträgt 60 m².
§ 2: Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 300 €.“
Als M nun im Juli 2008 seine Wohnung komplett renoviert, bemerkt er entsetzt, dass die Wohnfläche nicht 60 m² sondern lediglich 50 m² beträgt. Dies teilt er dem V sogleich am 20. Mai mit. In seinem Brief heißt es, dass er ab sofort nur noch 250 € Miete zahle und im August 2008 gar nicht zahlen werde, sondern die Aufrechnung mit Rückzahlungsansprüchen der zu viel gezahlten Miete der Monate März bis Juli 2008, einen Gesamtbetrag in Höhe von 250 € erkläre. Diese Aufrechnung erklärt er dem V so dann am 4. August per Brief. V ist damit nicht einverstanden, da M eine erhebliche Gebrauchsminderung nicht darlegt habe und die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrages auch besichtigt hat.
Hat V gegen M einen Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat August 2008 in Höhe von 300 €?
Falllösung:
Ein Anspruch des V gegen M auf Zahlung der Miete im Monat Agust 2008 in Höhe von 300 € könnte sich aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB ergeben.
Dazu müsste der Anspruch zunächst entstanden sein.
Zwischen V und M müsste ein wirksamer Mietvertrag nach § 535 I BGB zustande gekommen sein.
Ein Mietvertrag kommt durch zwei korrespondierende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) im Sinne der §§ 145 ff. BGB zustande. Laut Sachverhalt haben V und M am 1. März 2008 einen Mietvertrag geschlossen. Wirksamkeitshindernisse sind nicht ersichtlich.
Folglich besteht zwischen V und M ein wirksamer Mietvertrag gemäß § 535 I BGB.
Weiterhin müsste die Miete des Monats August 2008 auch fällig sein. Gemäß § 556 b I BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Tag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Beide Vertragspartner haben wie üblich vereinbart, die Miete monatlich zu entrichten. M hat dem V am 4. August die Aufrechnung erklärt und bis dato die Miete für August 2008 nicht bezahlt. Folglich ist die Miete des Monats August 2008 fällig.
Fraglich ist, ob der Anspruch gemäß § 326 I 1 BGB von Anfang an teilweise nicht entstanden ist und demnach der Anspruch auf die Gegenleistung (Mietzahlung) gemäß § 326 I 1 BGB teilweise entfallen ist.
Dazu müsste V die Überlassung der Mietsache wegen der zu geringen Mietfläche nach § 275 I BGB von Anfang an (teil-) unmöglich gewesen sein und die Vorschriften des Rechts der Unmöglichkeit als Vorschrift aus dem allgemeinen Schuldrecht überhaupt anwendbar sein. Die Größe der Wohnung stellt einen tatsächlichen Wert dar, welcher durch den V grundsätzlich nicht geändert werden kann. Um die Fläche der Wohnung zu ändern, müsste man das komplette Haus umkonstruieren, was jedoch einen unverhältnismäßigen Aufwand darstellt, statisch wahrscheinlich nicht zu realisieren ist und weder im Interesse des V noch des M liegt. Außerdem sind nach Überlassung der Mietsache die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts nicht mehr anwendbar. Sie werden von den §§ 536 ff. BGB als besondere Vorschriften verdrängt.
Folglich ist § 326 I 1 BGB nicht anwendbar und der Anspruch auf die Gegenleistung bleibt bestehen.
Der Anspruch dürfte weiterhin nicht erloschen sein.
In Betracht kommt, dass der Mietpreisanspruch durch Minderung des M gemäß § 536 I 2 BGB teilweise erloschen ist.
Zunächst müsste ein Mangel der Mietsache vorliegen. Nach dem subjektiven Fehlerbegriff liegt ein Mangel vor, wenn die Istbeschaffenheit nachteilig zu Lasten des M von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit abweicht. M und V haben in § 1 des Mietvertrages vereinbart, dass die Wohnfläche 60 m² betragen soll. Wie M bei der Renovierung im Juli 2008 festgestellt hat, beträgt die Wohnfläche entgegen dem Mietvertrag aber nur 50 m².
Ob der Mieter nun zusätzlich darlegen muss, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist oder schon allein die Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zur Minderung berechtigt, ist strittig.
Nach einer Ansicht müsse der Mieter eine zusätzliche Tauglichkeitsmiderung darlegen. Dabei wird argumentiert, dass für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck entscheidend sei und nicht die in m² ausgewiesene Größe der Wohnung.
Die Gegenansicht (BGH NJW 2004, 1947) teilt diese Auffassung nicht. Demnach spreche bei einem erheblichen Flächenmangel eine tatsächliche Vermutung für die Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeit, da die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung aus Sicht des Mieters darstellt. Weiterhin wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und somit die Miete pro Quadratmeter errechnet werden kann. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Außerdem sei während des Mietverhältnisses die Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung.
Demnach kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen. Liegt also die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist.
Aus Sicht des BGH führt eine Flächenabweichung von mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zu einem Mangel, da auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10% anerkannt ist.
Im vorliegenden Fall weicht die Wohnfläche um genau 16, 66 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab. Dem BGH folgend liegt mithin ein Mangel vor.
Mängel im Mietrecht führen ex lege, also kraft Gesetzes und ohne Erklärung, zur teilweisen oder vollständigen Mietminderung. Dabei ist die Miete „angemessen“ herabzusetzen. Bei einer Flächenabweichung ist der Minderungsbetrag an der prozentualen Abweichung zu orientieren, was vorliegend eine Mietminderung von 50 € ergibt.
Schließlich dürfte die Minderung auch nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen sein.
Dies wäre der Fall, wenn M die Flächenabweichung nach Satz 1 bei Vertragsschluss kannte, sie ihm zu diesem Zeitpunkt infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war (Satz 2) oder er die mangelhafte Sache in Kenntnis des Mangels entgegengenommen hat (Satz 3). Dass M als Mieter die Wohnung besichtigt hat, lässt weder darauf schließen, dass er den Mangel kannte noch war er ihm in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt.
Die Miete für den Monat August beträgt auf Grund der Minderung nur 250 € statt 300 €.
Der restliche Anspruch des V gegen M in Höhe von 250 € könnte durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen sein.
M hat dem V am 4. August 2008 die Aufrechnung erklärt.
Weiterhin müsste eine Aufrechnungslage gemäß § 387 BGB bestehen.
Dazu müssten zunächst Forderungen zwischen denselben Personen bestehen. Jeder Beteiligte muss zugleich Gläubiger und Schuldner sein. V hat gegen M einen Anspruch auf Zahlung des Mietpreises aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB für den Monat August in Höhe von 250 € (Hauptforderung).
Eine Forderung des M könnte sich aus § 812 I 11. Fall BGB ergeben.
V müsste etwas durch Leistung des M erlangt haben. Leistung ist die bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens. Das Vermögen des V wurde im vorliegenden Fall durch die Leistung des M bewusst und zweckgerichtet durch die nicht geminderten Mietzahlungen für die Monate März bis Juli 2008 um 250 € vermehrt.
Die Miete war gemäß § 536 I 1 BGB ex lege um je 50 Euro gemindert (s.o.). Folglich hat V die Mieten teilweise ohne Rechtsgrund erlangt.
M steht gegen V ein Anspruch aus § 812 I 1 1. Fall BGB auf Rückzahlung von 250 € (Gegenforderung) zu.
Weiterhin müssen Haupt- und Gegenforderung ihrem Gegenstand nach gleichartig sein. Beides sind Geldforderungen. Demnach sind die Forderungen gleichartig.
Außerdem müssen beide Forderungen bestehen. V hat einen Anspruch auf Zahlung des Mietpreises gemäß § 535 II BGB für den Monat August 2008 in Höhe von 250 € (s. o.). M hat eine wirksame Forderung gegen V aus § 812 I 1 1. Fall BGB auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete in Höhe von 250 €. Mithin bestehen sowohl die Haupt- als auch die Gegenforderung.
Die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete ist im Sinne von § 271 I BGB auch fällig.
Schließlich ist die Forderung des V gegen M auf Zahlung des Mietpreises gemäß § 535 II BGB für den Monat August 2008 in Höhe von 250 € gemäß § 271 I, letzter Halbsatz BGB auch erfüllbar.
Mithin ist der restliche Anspruch des V gegen M in Höhe von 250 € durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen.
V hat gegen M keinen Anspruch auf Mietzahlung für den Monat August 2008.
Für die Richtigkeit und Aktualität der Falllösung übernehmen wir keine Haftung.
