"Die aufgedrängte Mieterhöhung"

Ein Anspruch der X-GmbH gegen M auf Nachzahlung von 250 € könnte sich aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB ergeben.

Es ist ein Anspruch entstanden, wenn zwischen der X-GmbH und der M ein wirksames Schuldverhältnis in Form eines Mietvertrages mit einem monatlichen Mietpreis von 850 € vorliegt. Ursprünglich haben laut Sachverhalt V und M im März 2003 einen wirksamen Mietvertrag zu einer Kaltmiete von monatlich 800 € geschlossen

Fraglich ist jedoch, ob die X-GmbH durch den Erwerb des Wohnhauses im Januar 2008 wirksam gemäß § 566 I BGB an die Stelle des V in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist.

Eine Überleitung des Mietverhältnisses auf den Erwerber setzt voraus, dass ein solches überhaupt wirksam zwischen Mieter und Veräußerer besteht.

Laut Sachverhalt wurde im März 2003 zwischen V und M ein Mietvertrag geschlossen. Wirksamkeitshindernisse sind nicht ersichtlich. Mithin besteht zwischen V und M ein wirksamer Mietvertrag.

Des Weiteren müsste das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits an den Mieter überlassen worden sein. Überlassen meint hier in Anlehnung an § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Die Mieterin M bewohnt bereits seit März 2003 die benannte Wohnung. Folglich ist das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Veräußerung Anfang 2008 der M überlassen und Sie hat an der Wohnung unmittelbaren Besitz.

Außerdem müsste V den Wohnraum wirksam an die X-GmbH veräußert haben. Hier sind vor allem Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 925, 873 BGB) für den Eigentumsübergang entscheidend. Hervorgehend aus dem Sachverhalt wurde die Wohnung wirksam zu Beginn des Jahres 2008 an die X-GmbH veräußert.

Die X-GmbH ist auch Dritter im Sinne des § 566 I BGB.

Die X-GmbH tritt mit dem Eigentumsübergang kraft Gesetz an die Stelle des V gemäß § 566 I 2. Halbsatz BGB in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Inhaltlich bleibt der Vertrag jedoch in seiner ursprünglichen Form bestehen

Der zwischen V und M geschlossene Mietvertrag bleibt inhaltlich mit einer monatlichen Kaltmiete von 800 € bestehen und die X-GmbH hat folglich keinen Anspruch auf Nachzahlung von 250 €.

Der Anspruch der X-GmbH auf einen monatlichen Mietpreis von 850 € und somit einer Nachzahlung von 250 € könnte aber aus dem geänderten Mietvertrag vom 20. Februar 2008 gemäß §§ 311 I, 535 II BGB resultieren.

Zu klären ist jedoch zunächst, ob in der Erhöhung der Miete gemäß § 557 I BGB von ursprünglich 800 € auf nun 850 € ein neuer Vertrag oder ein Änderungsvertrag gemäß § 311 I BGB zu erblicken ist. Zur rechtsgeschäftlichen Änderung eines bestehenden Schuldverhältnisses ist nach § 311 I BGB ebenso ein Vertrag erforderlich. Diese Änderungen können sich auf die Hauptleistungspflichten eines Vertrages, hier des Mietvertrages beziehen. Die Entrichtung der Miete gemäß § 535 II BGB ist eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Ob in der Mieterhöhung nun ein neuer Vertrag oder ein Änderungsvertrag zu sehen ist, ist Auslegungssache. Maßgeblich sind hier in erster Linie der Wille der Parteien, die wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung der Änderung sowie die Verkehrsauffassung. Ziel der Parteien war es lediglich, den Mietpreis zu erhöhen und den Vertrag ansonsten inhaltlich bestehen zulassen. Wirtschaftlich betrachtet ist eine Mieterhöhung von 50 € nur eine geringe Abweichung des ursprünglichen Mietpreises. Nach der herrschenden Meinung ist in einer Mieterhöhung eine Abänderung des ursprünglichen Schuldverhältnisses zu sehen. Verträge, welche dem Mieter lediglich einen höheren Mietzins auferlegen, werden als Änderungsverträge eingeordnet. Sehe der neue Vertrag aber eine Vielzahl von Änderungen hinsichtlich der Haupt- und Nebenleistungspflichten vor, würde es sich bei einem Änderungsvertrag um eine Novation handeln.

Folglich ist in der Erhöhung der Miete ein Änderungsvertrag zu erkennen, welcher nicht den Bestand oder die Identität des ursprünglichen Schuldverhältnisses beseitigt, sondern lediglich den Inhalt verändert.

Ein Vertrag kommt gemäß § 151 Satz 1 BGB durch zwei aufeinander bezogene Willenserklärungen (Antrag, Annahme) zustande, welche die essentialia negotii enthalten.

Zu prüfen ist, ob die X-GmbH der M einen Änderungsvertrag gemäß § 145 BGB angetragen hat. Ein Angebot ist eine auf den Abschluss eines Vertrages gerichtete Willenserklärung, die den Inhalt des Vertrages soweit konkretisiert, dass der Empfänger durch bloße Zustimmung (Annahme) den Vertrag zustande bringen kann. Laut Sachverhalt gab die X-GmbH kein Angebot ab.

Indem P der M zwei von ihm im Namen der X-GmbH unterschriebene Exemplare der Neuausfertigung des Mietvertrages vorlegt, könnte er ihr ein Angebot auf den Abschluss eines veränderten Mietvertrages angetragen haben. Dieses könnte der X-GmbH zugerechnet werden, wenn sie von P wirksam vertreten wurde, § 164 I S. 1 BGB.

P müsste eine eigene Willenserklärung abgegeben haben. Das heißt, er muss den Erklärungswillen selbst gebildet haben. P war nicht bloßer Erklärungsbote der X-GmbH und hat folglich eine eigene Willenserklärung abgegeben.

Des Weiteren müsste P seine Willenserklärung im Namen des Vertretenen abgegeben haben, d. h. er muss kundtun, dass die Rechtsfolgen nicht ihn, sondern die X-GmbH treffen sollen (Offenkundigkeitsprinzip). P legt der M zwei von ihm im Namen der X-GmbH unterschriebene Exemplare der Neuausfertigung des Mietvertrages vor. In den Neuausfertigungen wurde auch der Name des Vermieters ausgetauscht. Demnach ist für M ersichtlich, dass die Wirkungen des Vertrages nicht P, sondern die X-GmbH treffen sollen.

P müsste auch im Rahmen der Vertretungsmacht gehandelt haben. Diese Vertretungsmacht könnte sich aus der Erteilung einer Prokura der X-GmbH an P ergeben. Eine Prokura ist eine durch einen Kaufmann erteilte handelsrechtliche Vollmacht (§ 48 HGB), welche einen gesetzlich bestimmten Vertretungsumfang beinhaltet (vgl. § 49 HGB). Sie ermächtigt zu Geschäften jeder Art, die der Betrieb eines Handelsgewerbes mit sich bringt (§ 49 I HGB). Die X-GmbH ist ein Unternehmen, welches u. a. mit der Vermietung von Wohnhäusern befasst ist. Somit ist der Antrag des P gegenüber der M zu einem geänderten Mietvertrag von der Prokura erfasst.

P hat der M ein wirksames Angebot zur Änderung des Mietvertrages unterbreitet.

Die M müsste das Angebot des P auch angenommen haben. Eine Annahme ist das vorbehaltlose Einverständnis mit dem Angebot. M unterzeichnet beide Exemplare des Änderungsvertrages und willigt demnach in das Angebot des P ein. Damit wurde der Änderungsvertrag zwischen der X-GmbH und der M geschlossen.

Der Anspruch der X-GmbH setzt voraus, dass in den auf den Abschluss des Vertrages gerichteten Willenserklärungen ein Konsens über die essentialia negotii erzielt wurde, welche im Mietvertrag die Mietparteien, der Mietgegenstand sowie die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung sind.

Die Vertragsparteien waren sich über alle wesentlichen Vertragsbestandteile einig, insbesondere auch über den Mietpreis, beziehungsweise die Mietpreiserhöhung gemäß § 557 I BGB von monatlich 800 € auf 850 €. Des Weiteren waren sich die Parteien darüber einig, dass die Wirkungen des Rechtsgeschäfts nicht den P, sondern die X-GmbH treffen und der Vertrag somit zwischen der X-GmbH und der M zustande kommt. Mithin liegt ein faktischer Konsens vor.

Der geschlossene Änderungsvertrag müsste auch wirksam sein. Fraglich ist jedoch, ob der Mietvertrag in Folge einer Anfechtung der M gemäß § 142 I BGB ex tunc nichtig ist.

Ein Anfechtungsrecht der M setzt voraus, dass ein Anfechtungsgrund vorliegt.

Die M hat sich weder verschrieben noch versprochen. Demnach liegt kein Erklärungsirrtum vor.

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war M mit der Mieterhöhung einverstanden. M war sich über die Tragweite ihrer Äußerung bewusst. Folglich liegt kein Inhaltirrtum vor.

Es könnte jedoch ein Eigenschaftsirrtum vorliegen. Eigenschaften einer Sache sind alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die in Folge Ihrer Beschaffenheit auf Dauer für die Brauchbarkeit und den Wert der Sache von Einfluss sind. Der Preis einer Sache, hier der Mietpreis, ist keine Eigenschaft, da er sich erst aus den Eigenschaften ergibt. Es handelt sich somit nicht um einen Eigenschaftsirrtum.

Es ist kein Anfechtungsgrund gegeben und somit hat die M kein Recht zur Anfechtung.

Der Vertrag ist nach § 142 I BGB nicht ex tunc nichtig und folglich wirksam.

Mithin ist ein Anspruch der X-GmbH gegen M auf Nachzahlung von 250 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB entstanden.

Der Anspruch dürfte nicht wieder erloschen sein.

Der Anspruch der X-GmbH gegen die M auf Nachzahlung der 250 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB könnte wegen Erfüllung gemäß § 362 I BGB erloschen sein.

Erfüllung ist demgemäß das Bewirken der geschuldeten Leistung. Laut dem veränderten Mietvertrag vom 20. Februar 2008 ist M verpflichtet, ab dem 1. März 2008 monatlich eine Kaltmiete in Höhe von 850 € an die X-GmbH zu zahlen. Für den Monat Juli 2008 hat sie nur 600 € Miete an die X-GmbH geleistet. Die Erfüllungswirkung tritt jedoch nur ein, wenn der richtige Schuldner dem richtigen Gläubiger die richtige Leistung am richtigen Ort erbringt. M hat statt der 850 € nur 600 € Miete an die X-GmbH geleistet.

Mithin hat die X-GmbH einen Anspruch gegen die M auf Nachzahlung der 250 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB.

Fraglich ist, ob der Anspruch der X-GmbH auf Nachzahlung der 250 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB durch den Widerruf der M erloschen ist.

Zunächst müsste der M durch Gesetz ein Widerrufsrecht im Sinne des § 355 BGB eingeräumt worden sein. Ein solches Widerrufrecht könnte sich vorliegend aus § 312 I 1 Nr. 1 BGB ergeben. Dann müsste es sich bei dem zwischen P und M geschlossenen Mietvertrag um ein Haustürgeschäft handeln.

Umstritten ist, ob § 312 I BGB überhaupt generell auf Mietverträge, beziehungsweise Mietabänderungsverträge anwendbar ist. Nach einer Mindermeinung ist § 312 I BGB auf Mietverträge, beziehungsweise Mietabänderungsverträge nicht anwendbar. Dies wird zum einen damit begründet, dass ein Änderungsvertrag kein entgeltlicher Vertrag im Sinne des § 312 I 1 Nr. 1 BGB ist, da der Mieter für die erhöhte Miete nicht mehr an Gebrauchsüberlassung erhält als vorher. Zum anderen wird angebracht, dass sich die Nichtanwendbarkeit des § 312 I 1 Nr. 1 BGB auf Mietverträge über Immobilien aus der Richtlinie der Europäischen Gemeinschaft betreffend Verbraucherschutz beim Abschluss von Haustürgeschäften vom 20. 12. 1985, ABlEG Nr. L 372/31 vom 31. 12. 1985, Art. 3 II lit. a ergibt. Ein Weiteres Argument besagt, dass der Mieter damit rechnen müsse, dass ihn der Vermieter zwecks Änderung des Mietvertrages in seiner Wohnung aufsucht und es demnach am Überrumpelungsmoment fehle. Schließlich wird angeführt, dass auf eine Mietabänderungsvereinbarung der § 312 I BGB nur angewandt werden kann, wenn er auch auf den Grundvertrag anzuwenden wäre. Folgt man nun diesen Argumenten, würde dies für den vorliegenden Fall bedeuten, dass der M kein Widerrufsrecht zusteht.

Die herrschende Meinung geht hingegen richtigerweise davon aus, dass der § 312 I BGB auf Mietverträge beziehungsweise Mietabänderungsverträge anwendbar ist. Dem Argument, dass ein Mietabänderungsvertrag kein entgeltlicher Vertrag sei, wird entgegengebracht, dass der § 312 I BGB im Wege der richtlinienkonformen Auslegung so verstanden werden muss, dass der Erklärende hofft, er oder ein Dritter werde durch die Erklärung irgendeinen rechtlichen oder wirtschaftlichen Vorteil erlangen. Demnach muss das Merkmal der Entgeltlichkeit im Sinne des Verbraucherschutzes weit ausgelegt werden. Der Ansicht, dass es bei einem Besuch des Vermieters an einem Überrumpelungsmoment fehle, ist entgegenzubringen, dass im vorliegendem Fall zum einen der neue Vermieter persönlich noch nicht bekannt ist, also noch kein Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien aufgebaut wurde und zum anderen, dass die M lediglich davon ausgeht, dass der P als Vertreter der X-GmbH nur zwecks Vorstellung ihre Wohnung aufsucht. Die Richtlinie zum Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, auf den § 312 BGB zurückgeht, steht einer Widerruflichkeit derartiger Vereinbarungen auch nicht entgegen. Art. 3 Abs. 2 lit. a der Richtlinie besagt zwar, dass sie auf Mietverträge über Immobilien keine Anwendung findet, jedoch kann der nationale Gesetzgeber gemäß Art. 8 der Richtlinie dem Verbraucher einen weitergehenden Schutz gewähren. Bezüglich des Standpunktes, dass § 312 I BGB nur angewandt werden kann, wenn er auch auf den Grundvertrag anzuwenden wäre, wird entgegengehalten, dass es allein auf die Gefahr der Überrumpellung zum Zeitpunkt des Änderungsvertrages ankomme und der zu Grunde liegende Mietvertrag außer Acht zu lassen ist.

Vorzugsweise ist hier der herrschenden Meinung zu folgen, welche den Sinn des Verbraucherschutzes bei einem Haustürgeschäft stärker zur Geltung bringt und für den vorliegenden Fall zum Ergebnis kommt, dass der § 312 I BGB auch auf Mietverträge bzw. Mietabänderungsverträge anwendbar ist und der M, sofern die Voraussetzungen des § 312 I erfüllt werden, ein Widerrufsrecht zusteht.

Bei Vertragsschluss handelte P als Vertreter der X-GmbH, welche sich mit Verwaltung von Immobilien befasst und somit ein Unternehmen im Sinne des § 14 BGB ist. Die Bestimmung des Verbrauchers zur Abgabe einer Willenserklärung muss nicht persönlich durch den Unternehmer/ Geschäftsführer erfolgen, sondern kann auch durch einen Vertreter getätigt werden.

Weiterhin müsste M Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sein. M ist selbstständige Zahnärztin. Den Mietvertrag schließt sie jedoch ab, um in dieser Wohnung weiterhin als Privatperson wohnhaft zu sein und nicht um ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit nachzugehen. Mithin ist M Verbraucher im Sinne des § 13 BGB.

Außerdem müsste es sich um einen Vertrag über entgeltliche Leistungen handeln. Beim Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter auf schuldrechtlicher Grundlage, dem Mieter den Gebrauch einer Sache (Mietsache) gegen Entrichtung eines Entgelts (Miete) zu gewähren. Demnach handelt es sich bei dem geänderten Mietvertrag um einen Vertrag über entgeltliche Leistungen.

Des Weiteren müsste der Änderungsvertrag gemäß § 312 I 1 Nr. 1 BGB in einer Haustürsituation geschlossen worden sein. P besucht M in ihrer Privatwohnung und legt ihr im Laufe des Gespräches die Neuausfertigungen des Mietvertrages vor. Folglich wurde M in einer Haustürsituation zum Abschluss des Vertrages bestimmt.

Schließlich dürfte das Widerrufsrecht der M auch nicht ausgeschlossen sein.

In Bertacht kommt eventuell ein Ausschluss nach § 312 III Nr.1 BGB, sofern M den P in ihre Wohnung bestellt hat. Laut Sachverhalt hat P im Januar 2008 einen Brief an alle Mieter des Hauses, unter anderem auch an die M verschickt, in dem er anfragt, wann er sich bei den Mietern persönlich vorstellen dürfe. Anliegend befand sich ein Antwortschreiben, in welche M einen ihr passenden Termin eintrug und an P zurücksendete. Zu prüfen ist, ob das übersenden des Antwortschreibens als Bestellung im Sinne des § 312 III Nr. 1 BGB zu sehen ist. Der Sinn und Zweck des § 312 BGB besteht darin, dass der Verbraucher an der Haustür oder den genannten Orten, welche eher ungewöhnliche Orte zum Abschluss eines Vertrages sind, besonders zu schützen ist, da er hier von einem Werber leicht überrascht oder überrumpelt und zum Abschluss eines Vertrages überredet werden kann, den er eigentlich nicht abschließen wollte und den er später bedauert. Dem folgend dürfen an das Merkmal der vorhergehenden Bestellung nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Aus dem Schreiben vom Januar 2008 geht lediglich hervor, dass sich der P bei der M vorstellen möchte. Von einer Mieterhöhung wurde nichts erwähnt. Die M hat dem P folglich nicht zum Zweck der Mieterhöhung, sondern lediglich zum „Kennen lernen“ in ihre Wohnung bestellt. Eine Bestellung im Sinne des § 312 III Nr. 1 BGB muss weiterhin gewisse Mindestvoraussetzungen erfüllen. So muss sie zum einen vom Verbraucher selbst ausgehen. Schon das ist im vorliegenden Fall allerdings zu bezweifeln. So schreibt die M nicht etwa selbstständig einen Brief, in dem sie den P bittet, sich bei ihr vorzustellen. Ihr liegt wie bereits erwähnt ein vorgefertigter Antwortbrief bei, welchen sie nur noch ausfüllen muss. Dies kann nicht als von ihr ausgegangen gewertet werden. Zum anderen muss die Bestellung nach Art und Inhalt hinreichend konkret sein und den Wunsch des Verbrauchers nach persönlicher Beratung in seiner Privatwohnung oder am Arbeitsplatz über bestimmte Angebote des Unternehmers eindeutig zum Ausdruck bringen. Auch dieses kann in der Bestellung der M nicht erblickt werden, da sie keine Mieterhöhung wollte, bzw. davon nichts im Brief vom Januar 2008 stand. Sie ist lediglich auf die Anfrage zu einem Besuch zwecks Vorstellung des neuen Vermieters eingegangen. Nur wenn die Anfrage des Verbrauchers diese Anforderungen erfüllt, sind die in Abs. 3 Nr. 1 genannten Voraussetzungen gegeben, unter denen der Verbraucher des Schutzes durch das Widerrufsrecht nicht bedarf.

Mithin ist das Widerrufrecht der M gemäß § 312 III Nr.1 BGB auch nicht ausgeschlossen.

Der M steht gemäß §§ 355, 312 I 1 Nr. 1 BGB ein Widerrufrecht zu.

Weiterhin müsste die M den Widerruf gemäß § 355 wirksam erklärt haben.

Dazu müsste sie die Formvorschrift des § 355 I 2 BGB gewahrt haben.

Hiernach kann der Widerruf ohne Begründung in Textform oder durch Rücksendung der Ware erklärt werden. Nach ihrem Auslandsaufenthalt im Juni 2008, teilt sie dem P als Stellvertreter der X-GmbH per Brief mit, sich nicht an die aufgedrängte Mieterhöhung gebunden zu fühlen. Eine Begründung gibt sie nicht an, welche ja wie oben bereits erwähnt nicht nötig ist. Weiterhin verwendet sie nicht das Wort „Widerruf“, was wiederum auch nicht verlangt wird. Es muss lediglich aus der Erklärung erkennbar hervorgehen, dass der Verbraucher den Vertrag nicht mehr gelten lassen will. Dies wird aus der Erklärung der M gemäß § 133 BGB für P ersichtlich. Weiterhin müsste die M in Textform widerrufen haben. Textform gemäß §126 b BGB bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und durch Namensbildung oder anders erkennbar gemacht werden. Die M widerruft per Brief.

Mithin hat M die Textform gemäß § 126 b BGB eingehalten und die Formvorschriften des § 355 I 2 BGB gewahrt.

Des Weiteren müsste die Widerrufserklärung als empfangesbedürftige Willenserklärung, um gemäß § 130 I BGB wirksam zu werden, dem P als Stellvertreter der X-GmbH auch zugegangen sein. M sendete ihren Widerruf per Brief an den P. Somit ist der Widerruf der M der X-GmbH auch zugegangen.

Schließlich dürfte der Widerruf auch nicht verfristet sein. Nach § 355 I 2 BGB beträgt die Widerrufsfrist zwei Wochen. M hat den Vertrag, welcher am 20. Februar 2008 geschlossen wurde, erst im Juni 2008 widerrufen. Ihr wurde zwar gemäß § 355 II 3 BGB ein Exemplar des Vertrages ausgehändigt, jedoch wurde sie weder bei, noch nach Vertragsschluss über ihr Widerrufsrecht belehrt. Gemäß § 355 I 2 BGB beginnt der Lauf der Widerrufsfrist erst mit dem Zeitpunkt, zu welchem dem Verbraucher eine deutlich gestaltete Widerrufsbelehrung, die ihm entsprechend den Erfordernissen des eingesetzten Kommunikationsmittels in Textform mitgeteilt werden muss, mitgeteilt wird. Folglich war die Widerrufserklärung der M Mitte Juni 2008 rechtzeitig.

Mithin hat M den Widerruf gemäß § 355 BGB wirksam erklärt.

Durch den Widerruf wird die auf den Abschluss des Vertrages gerichtete Willenserklärung der M vernichtet. Demnach erlöschen noch nicht erfüllte Leistungspflichten. Für die Monate März, April, Mai und Juni 2008 hat die M ihre Leistungspflichten jedoch erfüllt, indem sie jeweils die vereinbarte Miete in Höhe von 850 € an die X-GmbH gezahlt hat. Durch den Widerruf entsteht nun ein sog. Rückgewährschuldverhältnis, wonach die M gem. §§ 346 I, 355 I 1, 357 I 1, 312 I 1 Nr. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete für die Monate März, April, Mai und Juni in Höhe von 200 € hat. Für den Monat Juli 2008 hat die M aber noch nicht den vollen Mietpreis geleistet. Auf Grund des Widerrufs erlischt hier der Anspruch der X-GmbH für diesen Monat (und folgende) auf einen Mietpreis in Höhe von 850 € aus dem Mietvertrag gem. § 535 II BGB. Der ursprüngliche Mietvertrag bleibt bestehen, was zur Folge hat, dass die X-GmbH für den Monat Juli 2008 einen Anspruch auf 800 € Miete aus dem ursprünglichen Mietvertrag gemäß § 535 II BGB hat.

Mithin erlischt der Anspruch der X-GmbH auf Nachzahlung der 250 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB in Höhe von 50 €.

Der Anspruch der X-GmbH gegen M auf Mietpreisnachzahlung in Höhe von 200 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB könnte aber durch Aufrechnung der M gemäß § 387 BGB erloschen sein.

Dazu müsste zunächst eine Aufrechnungslage gemäß § 387 BGB bestehen.

Die Forderungen müssten zwischen denselben Personen bestehen. Jeder Beteiligte muss zugleich Gläubiger und Schuldner sein. Die X-GmbH hat gegen M einen Anspruch auf Zahlung des vollen Mietpreises aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB für den Monat Juli in Höhe von 800 € (Hauptforderung) und die M hat einen Rückgewähranspruch gegen die X-GmbH gem. §§ 346 I, 355 I 1, 357 I 1, 312 I 1 Nr.1 BGB auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete für die Monate März, April, Mai und Juni in Höhe von 200 € (Gegenforderung). Demnach sind sowohl die X-GmbH als auch die M jeweils Gläubiger und Schuldner.

Weiterhin müssen Haupt- und Gegenforderung ihrem Gegenstand nach gleichartig sein. Beides sind Geldforderungen. Demnach sind die Forderungen gleichartig.

Außerdem müssen beide Forderungen bestehen. Die X-GmbH hat einen Anspruch auf Zahlung des Mietpreises gemäß § 535 II BGB für den Monat Juli 2008 in Höhe von 800 € (s. o.). M hat eine wirksame Forderung gegen die X-GmbH gem. §§ 346 I, 355 I 1, 357 I 1, 312 I 1 Nr.1 BGB auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete für die Monate März, April, Mai und Juni in Höhe von 200 € (s. o.). Mithin bestehen sowohl die Haupt- als auch die Gegenforderung.

Des Weiteren muss die Gegenforderung fällig sein. M hat den Widerruf Mitte Juni 2008 erklärt. Die Forderung der M gegen die X-GmbH gem. §§ 346 I, 355 I 1, 357 I 1, 312 I 1 Nr.1 BGB auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete ist demnach gemäß § 271 I BGB auch fällig.

Schließlich ist die Forderung der X-GmbH gegen die M auf Zahlung des Mietpreises gemäß § 535 II BGB für den Monat Juli 2008 in Höhe von 800 € gemäß § 271 I, letzter Halbsatz BGB auch erfüllbar.

Folglich ist eine Aufrechnungslage gemäß § 387 BGB gegeben.

Zweifelhaft ist jedoch, ob die M der X-GmbH die Aufrechnung gemäß § 388 BGB auch erklärt hat. Eine Aufrechnungserklärung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Damit eine Willenserklärung angenommen werden kann, muss der Aufrechnungswille deutlich erklärt werden, der bloße Wille reicht folglich nicht aus. Laut Sachverhalt überweist die M der X-GmbH Anfang Juli 2008 nur 600 €, statt der 800 € Miete. In einer bloßen Verrechnung kann aber keine Aufrechnungserklärung gesehen werden, da eine Aufrechnungserklärung als empfangesbedürftige Willenserklärung dem Empfänger gemäß § 130 I 1 BGB zugehen muss. Der Widerruf der M von Mitte Juni 2008 kann ebenfalls nicht als Aufrechnungserklärung gewertet werden, weil aus dieser Willenserklärung nach Auslegung gemäß § 133 BGB auch nicht konkludent zu erkennen ist, dass die M ihren Rückgewähranspruch aus §§ 346 I, 355 I 1, 357 I 1, 312 I 1 Nr. 1 BGB auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete im Wege der Aufrechnung geltend machen möchte. Mithin hat M keine Aufrechnungserklärung nach § 388 BGB abgegeben.

Der Anspruch der X-GmbH gegen M auf Mietpreisnachzahlung in Höhe von 200 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB ist nicht durch Aufrechnung der M gemäß § 387 BGB erloschen und bleibt somit bestehen.

Es sind keine Einreden ersichtlich, so dass der Anspruch der X-GmbH gegen die M auch durchsetzbar ist.

Die X-GmbH hat gegen die M einen Anspruch auf Mietpreisnachzahlung in Höhe von 200 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 II BGB.

Für die Richtigkeit und Aktualität der Falllösung übernehmen wir keine Haftung.